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  • "Wir wollen mehr Qualität pro Mitarbeiter"
"Wir wollen mehr Qualität pro Mitarbeiter"

"Wir werden künftig Räume anders denken und vor allem auch in Leistungen für den Mieter übertragen müssen."
Jens Böhnlein
Global Head of Office Solutions & Design
Herr Böhnlein, Sie möchten mit Ihrem Team insbesondere künftige Mieter bei ihren Bürolösungen beraten. Worum geht es da?

Kurz gesagt: Wir werden das Angebot unseres Asset Managements um eine deutlich ausgedehnte Planungs- und Beratungsleistung für unsere potenziellen Mieter erweitern. So signalisieren wir dem Markt, dass wir verstanden haben, welche Fragen auf viele Unternehmen zukommen. Daher haben wir uns auch einen Namen gegeben, den viele Unternehmen aus den Beratungshäusern bereits kennen.

Ziel ist es, bereits in der Vertragsphase näher an den Mieter heranzurücken, um gemeinsam mit ihm die bestmögliche Flächenkonfiguration zu finden. Durch die hohe, internationale Zahl unserer Mieter aus den unterschiedlichsten Branchen verfügen wir über einen sehr hohen Erfahrungsschatz an Bürolösungen und -trends. Diese wollen wir stärker als bisher in die Beratung von Neukunden einbringen. Parallel geht es aber auch darum, Trends und Eindrücke aus anderen Projekten zu sammeln und diese im Unternehmen zu teilen, damit wir unsere Produkte noch präziser planen und platzieren können. Und nicht zuletzt wollen wir die Stärken der einzelnen Standorte von CA Immo auch international übergreifend miteinander verbinden und hier eine gruppenweite Produktpositionierung erreichen.

Dank Smartphone, Notebook und einem fast überall verfügbaren Internetzugang sind wir jederzeit erreichbar und könnten von jedem Ort aus arbeiten. Dies entspricht doch auch vielmehr unseren sich drastisch verändernden Lebensstilen. Wofür brauchen wir dann eigentlich noch Büros?

Eine berechtigte Frage! Die gute Nachricht ist aber, dass es Büros auch in Zukunft geben wird, geben muss. Denn es sind genau diese Orte, welche Identität schaffen, Kreativität erzeugen und vor allem Menschen zusammenbringen. Und nur so ist eine schnelle, informelle Kommunikation möglich – die wiederum den essentiellen Wissenstransfer garantiert und damit entscheidend zur Produktivität der Unternehmen beiträgt. Viele Unternehmen haben das bereits verstanden und steuern entsprechend in ihren Arbeitsprozessen gegen.

Aber wir werden künftig Räume anders denken und vor allem auch in Leistungen für den Mieter übertragen müssen. Ich bin davon überzeugt, dass wir in nicht allzu großer Ferne auch ein Serviceanbieter sind und aus Büros zunehmend Serviceflächen werden, die sich für unsere Kunden auszahlen werden. So wie es übrigens bereits die Co-Working Betreiber erfolgreich demonstrieren.

Derzeit werden tradierte Büroraumkonzepte quer durch alle Branchen intensiv überdacht und auf den Prüfstand gestellt. Wird sich der durchschnittliche Flächenbedarf pro Mieter dadurch verringern?

Das ist keine einfache Frage, denn Flächenbedarf wird sich künftig anders definieren. Ist der Coffee Shop um die Ecke oder der Co-Working Bereich bereits eigene Fläche?

NEO, München - Büroansicht
Und was bringt Menschen dazu, genau an diese Orte zu gehen? Ich würde daher eher die Frage stellen, wie viel Service und Orte ein Mitarbeiter braucht. Nehmen wir das Einzelbüro als Beispiel. Viele Firmen durchleben gerade noch das Missverständnis, dass z.B. eine Öffnung der Räume mit Flächeneinsparung gleichzusetzen ist. Genau dies ist der falsche Ansatz. Es geht um „mehr Qualität pro Mitarbeiter“, Kommunikation und Inspiration. Wissensarbeiter benötigen im Laufe eines Arbeitstages vielfältige Arbeitsplätze: den Stillarbeitsplatz, den Platz zum kreativen Austausch, den Meetingraum, den Ort zum Telefonieren und vielleicht eine Lounge, um die Gedanken schweifen zu lassen. So gibt es in modernen Bürolösungen sehr dichte und dann wieder auch sehr weitläufige Bereiche. Dennoch: Unternehmen werden im Zweifel weniger Bürofläche benötigen, denn bei diesen modernen Konzepten wird auch berücksichtigt, dass zum einen fast nie alle Mitarbeiter gleichzeitig im Büro sind und zum zweiten jeder nur an einem Ort gleichzeitig sein kann: also entweder an der Workbench oder in der Workinglounge.

Die umwälzenden Veränderungen, die mit der Digitalisierung einhergehen, geschehen anscheinend schneller, als Menschen sie adaptieren könnten. Eine Studie von Savills sagt sogar, dass Drucker, analoge Whiteboards und Festnetztelefone noch lange nicht ausgedient haben. Wie sieht es denn dann aus, das Büro der Zukunft?

Die Studie bringt sehr gut zum Ausdruck, dass wir oft die Menschen bei vielen Veränderungen vergessen und uns zu sehr auf das Neue stürzen, ohne die Konsequenzen für den Einzelnen zu überdenken. Viele unsere Verhaltensweisen lassen sich bis in die berühmte Steinzeithöhle nachverfolgen, 100.000 Jahre Erfahrung dreht man nicht so schnell. Aber mal ernsthaft: Wir leben in unserem privaten Alltag doch schon viel freier als wir es im Büro tun. Google hat von uns allen Daten und weiß, wann ich zuhause ankomme und kann mich anhand von Algorithmen im Netz erkennen. Aber die Datenschutzbestimmungen verhindern, dass wir die daraus entstehenden Vorteile im Büro nutzen können. Das führt mich wieder zur Kultur. Wenn wir Arbeit als etwas Gemeinsames begreifen und uns von der vermeintlichen Kontrolle befreien, werden wir auch den Einzug vieler digitaler Prozesse in unseren Alltag spüren. Erst wenn uns die Systeme und Daten einen erkennbaren Nutzen bringen, werden wir sie auch akzeptieren und als normal empfinden. Aber bis dahin ist es noch ein weiter Weg.

CA Immo treibt insbesondere ihre neueren Projektentwicklungen wie Cube Berlin oder ONE in Frankfurt unter dem New Work-Gedanken voran. Was ist an diesen Bürogebäuden anders und neu gedacht?

ONE Frankfurt, Europaviertel - Büroansicht
Es sind zwei unterschiedliche Produkte, aber sie tragen beide den Gedanken in sich, den Mieter und die Mitarbeiter der Mieter mit ihren Bedürfnissen und Anforderungen ins Zentrum der Projektentwicklung zu stellen. Ich war schon immer von dem Claim „Urban Benchmarks“ der CA Immo begeistert – diese beiden Projekte stehen dafür Urbanität in das Gebäude zu tragen und zeitgleich Innovation auszustrahlen. Der Cube Berlin reizt das technisch Machbare aus, und wir planen durch die Vernetzung von Mensch und Technik das "lernende Gebäude". Beim ONE erfolgt die Vernetzung stärker über die unterschiedlichen Nutzungsarten in der Architektur und mittels einer Applikation für das Gebäude, die eine neue Dimension in der Interaktion unserer Mieter ermöglichen wird. Gerade beim ONE stellen wir fest, dass viele Marktteilnehmer dieser konsequente Ansatz überrascht. Dies gilt umso mehr, da ONE ein Hochhaus ist und Hochhäuser in Frankfurt bislang eher ein konservatives Image hatten. Wir sind hier sozusagen unserer Zeit ein Stück voraus und bauen eine Immobilie, die zukünftige Anforderungen und Wünsche von Büromietern „vorweg denkt“. Die CA Immo Projektentwickler leisten hier fantastische Arbeit und treiben ein Produkt voran, welches in drei Jahren eine neue Kategorie Hochhaus definieren wird.

CA Immo ist ja nicht nur Projektentwickler, sondern vor allem auch Bestandshalter. Wie kann man solche neuen Konzepte in Bestandsgebäuden umsetzen bzw. in wieweit macht dies Sinn?

"Wir leben davon, dass wir Mieter haben die uns treu bleiben und je weniger wir umbauen müssen, umso besser."
Gerade weil wir Bestandshalter sind, muss unser Ansatz differenzierter als bei einem „normalen“ Projektentwickler sein. Wir leben davon, dass wir Mieter haben die uns treu bleiben und je weniger wir umbauen müssen, umso besser. Wir entwickeln derzeit bei CA Immo eine klare Produktdefinition sowohl für die Projektentwicklung als auch für den Bestand. Das Thema Urbanität im Gebäude, Shared Lobby und Co-Working Areas sind dabei wichtige Aspekte. Es geht bei uns nicht um Farben und Formen, sondern um Angebote und Services für unsere Mieter. Ich finde es spannend, dass wir an vielen Orten unterschiedliche Produkte anbieten, denn auch die Märkte sind unterschiedlich. Doch wir können über Software und Serviceprodukte eine völlig neue Palette an Leistungen schaffen, die uns im Bestand langfristig helfen werden.

Welches Echo kommt aus dem Markt zu solchen Angeboten? Beschäftigen sich unsere Kunden und Mieter selbst schon mit New Work?

Ich glaube, das Thema ist so aktuell, aktueller geht es nicht. Ich war vor einiger Zeit auf der New Work Experience in Berlin – wir waren dort als einziges Immobilien Unternehmen vertreten – und es waren fast 1.000 Menschen aus unterschiedlichsten Unternehmen vor Ort, um zu diskutieren wie man Arbeit, Kultur und Büro in Einklang bringt. Unternehmen müssen sich damit beschäftigen, wenn sie möchten, dass es sie morgen noch gibt. Und ich glaube, dass die CA Immo einen guten Vorsprung gegenüber den Mitbewerbern hat; den wollen und werden wir ausbauen.

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