Größen- bzw. Konzentrationsrisiko

Überschreiten Einzelinvestitionen eine bestimmte Obergrenze des Portfoliowerts, besteht ein gewisses Größen- bzw. Konzentrationsrisiko innerhalb des Portfolios. Ein allfälliges Marktrisiko könnte dadurch deutlich erhöht, die Veräußerbarkeit von Immobilien (vor allem in einem angespannten Marktumfeld) erschwert werden. Umgekehrt besteht bei zu kleinen Immobilien die Gefahr eines – gemessen an den Mieteinnahmen – zu hohen Verwaltungsaufwandes. Daher setzt CA Immo bei größeren Investitionsvorhaben auf Joint-Venture-Partner bzw. einen frühzeitigen (Teil-)Exit, um den Risikoanteil zu reduzieren. In Bezug auf die adäquate Relation von Aufwand und Ertrag werden „Kleinimmobilien“, die überwiegend im Rahmen von Portfoliokäufen übernommen wurden, laufend abverkauft und die Zusammensetzung des Portfolios quartalsweise evaluiert. Ein Konzentrationsrisiko kann auch bestehen, wenn bestimmte Investitionen einen überproportionalen Anteil am Gesamtportfolio in einer Region oder hinsichtlich der Nutzungsart oder der Mieterstruktur aufweisen. Marktänderungen können in diesen Fällen zu einer Veränderung der Nachfrage und damit zu einer negativen Ergebnisentwicklung führen. Das Konzentrationsrisiko auf der Mieterseite besteht vor allem, wenn einzelne Mieter, bezogen auf die Mieteinnahmen sowie die vermietbaren Flächen, einen überproportionalen Anteil und somit maßgeblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe haben. Als Gegenmaßnahme setzt CA Immo vor allem in den ost-/südosteuropäischen Zielmärkten auf die Einhaltung von regionalen Investitionslimits in Abhängigkeit von der Größe des Gesamtportfolios (bei Einzelobjekten in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktgröße). Neben der regionalen Streuung steht auch die Diversifizierung nach Mieterstruktur sowie Nutzungsart im Vordergrund. Ein Konzentrationsrisiko in Bezug auf Mieter wird ausschließlich bei langfristigen Mietverträgen und ausgezeichneter Bonität akzeptiert.

Setzt man für die Definition eines Größen- bzw. Konzentrationsrisikos den Grenzwert bei 5 % des Gesamtportfolios an, fällt mit dem Tower 185 nur ein Investment in diese Kategorie. Die Eigenkapitalbindung beläuft sich bei diesem Projekt derzeit auf 190 Mio. €, weshalb ein (Teil-) Exit nach Fertigstellung geplant ist. Die Baufinanzierung läuft bis Ende 2012. Aufgrund des schwierigen Marktumfeldes wurden bereits Gespräche über die Prolongation eingeleitet. Das 2006 vom Land Hessen erworbene Paket an Bestandsimmobilien macht zwar insgesamt rund 15 % des Gesamtportfolios aus, verteilt sich jedoch auf insgesamt 36 Liegenschaften, die einzeln verkauft werden könnten. Im Hinblick auf die Langfristigkeit der bestehenden Mietverträge sowie die gute Bonität des Mieters (Land Hessen) stellt dieses Portfolio ein kalkulierbares Risiko dar. Neben dem Tower 185 und dem Hessen-Portfolio gibt es weitere drei Einzelimmobilien mit einem IFRS-Bilanzwert von mehr als 100 Mio. €. Hinsichtlich des Standorts bestehen innerhalb des Portfolios Konzentrationsrisiken in Prag (River City) sowie im Logistikpark Bukarest. In Bezug auf Grundstücksreserven und Baurechtsschaffungsprojekte besteht ein Risiko durch die hohe Kapitalbindung. Bedingt durch das derzeitige Marktumfeld sind Projektentwicklungen generell erschwert, weshalb für 2012 weitere Liegenschaftsabverkäufe am Plan stehen. Hinsichtlich der Baurechtsschaffungsprojekte wurden – soweit möglich – Beschleunigungsmaßnahmen gesetzt oder bereits frühzeitig Joint-Venture Partner eingebunden, um die Kapitalbindung zu reduzieren.

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